Лера Безлепкина (Мазуренко) (bezlepkina) wrote,
Лера Безлепкина (Мазуренко)
bezlepkina

Categories:

О покупке квартиры в Турции

Я не могла найти ответы на свои вопросы в Сети, потому по моей просьбе наша дружественная юридическая компания UDK составила и предоставила мне эту статью, где рассмотрены различные варианты юридического оформления покупки квартиры в Турции (да и в целом - за рубежом) для украинцев согласно нашему законодательству.
Итак, для кого этот вопрос интересен и актуален - читаем о разных схемах покупки и ее оформления.
Статья опубликована на нашем сайте. Но и тут приведу ее полный текст.
Итак, все права на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, подлежат обязательной государственной регистрации (п.1 ст.4 Закона о госрегистрации имущественных прав). А регистрация (приобретение) имущественных прав на недвижимое имущество, находящееся за рубежом, осуществляется, что естественно, по законодательству той страны, на территории которой оно расположено.
Форма договора (нотариальная или простая письменная), предметом которого является недвижимое имущество, определяется правом государства, в котором находится это имущество (п.2 ст.31 Закона о международном частном праве). Защита права собственности и других имущественных прав на недвижимость осуществляется также в соответствии с правом государства, в котором это имущество размещено (п.2 ст.42 Закона о международном частном праве).

Покупаем недвижимость за границей: правила игры

1. Порядок получения индивидуальной лицензии Национального банка Украины на осуществление инвестиции за рубеж (Инструкция НБУ «О порядке выдачи индивидуальных лицензий на осуществление инвестиций за рубеж» от 16 марта 1999 года № 122).

Итак, для оформления лицензии необходимо обратиться с заявлением в территориальное управление Национального банка Украины. Вместе заявлением подаётся оригинал или нотариально удостоверенная копия договора (другого документа), который является основанием для осуществления резидентом инвестиции за границей, а также оригинал или нотариально удостоверенная копия документа о регистрации объекта инвестиции за рубежом и его учредительных документов. Срок рассмотрения Национальным банком Украины пакета документов для выдачи такой лицензии не должен превышать 25 рабочих дней с дня поступления документов.

Предоставив необходимый пакет документов, необходимо также пройти собеседование с сотрудниками территориального подразделения по борьбе с организованной преступностью МВД и департамента валютного контроля НБУ. Примерный срок прохождения всех этих инстанций составляет 40 дней. Если объяснить простыми словами, то будущему инвестору предстоит беседа с сотрудниками силовых структур с целью уточнения легальности источников происхождения доходов. При этом, если деньги получены в наследство, то это будет простая формальность, а это значит, что особых вопросов у сотрудников возникать не будет. В ином случае может возникнуть серьёзная проблема, которая заключается в доказательстве легальности источника происхождения денег. Этот фактор как раз и является основополагающим при принятии решения о выдачи лицензии НБУ.

В случае получения положительного ответа, оригинал лицензии направляется владельцу лицензии (или выдается под роспись ему или его доверенному лицу) после того, как будет осуществлена оплата за её предоставление в размере 100 необлагаемых минимумов доходов граждан, установленном в Письме НБУ от 30.09.2003г. № 45-111/3169. Второй экземпляр лицензии хранится в Национальном банке Украины.

Владелец лицензии лично предъявляет оригинал уполномоченному банку, через который должна перечисляться иностранная валюта за пределы Украины. Уполномоченный банк на этой лицензии делает отметку, которая должна отражать сумму и дату перевода иностранной валюты за пределы Украины, и хранит её копию. Владелец лицензии обязан в двухнедельный срок после каждого перечисления средств на основании лицензии уведомлять Национальный банк Украины об осуществленной инвестиции.

2. Порядок открытия валютного счета в банке другой страны (Положение о порядке предоставления физическим лицам — резидентам Украины индивидуальных лицензий на открытие счетов за пределами Украины и размещение на них валютных ценностей, утвержденное постановлением НБУ от 02.11.2000г. №431).

Для получения лицензии на открытие валютного счета заявитель подает территориальному управлению НБУ по месту жительства такие документы:
- заявление о выдаче лицензии,
- справку уполномоченного банка, в котором из собственного счета (на собственный счет) заявителя будут проводиться операции по перечислению (зачисление) валютных ценностей на счет (из счета) и будет осуществляться обязательная продажа поступлений в иностранных валютах,
- копии соответствующих страниц паспорта или документа, который его заменяет и содержит последнее фото, фамилию, имя, отчество, дату рождения, серию и номер, дату выдачи и наименование органа, который выдал документ,
- регистрацию местожительства гражданина,
- копию документа, выданного органом государственной налоговой службы, которая удостоверяет присвоение идентификационного номера.

Срок рассмотрения Национальным банком Украины пакета документов для выдачи такой лицензии составляет не более 25 рабочих дней с даты его поступления. При необходимости сотрудники департамента валютного контроля могут затребовать другие документы.

После оплаты услуг по выдаче лицензии первый экземпляр лицензии на номерном гербовом бланке Национального банка Украины направляется владельцу лицензии или передается ему (уполномоченному им лицу) под подпись на втором экземпляре. Второй экземпляр лицензии хранится в Управление НБУ. Оплата за предоставление лицензии составляет 50 необлагаемых минимумов доходов граждан, установлена в Письме НБУ от 30.09.2003г. № 45-111/3169. Копия первого экземпляра лицензии посылается и налоговому органу, в котором владелец лицензии зарегистрирован как налогоплательщик.

О факте открытия счёта резидент в трёхдневный срок обязан сообщить в территориальное управление Национального банка по своему месту жительства.

Лицензия выдается на срок не больше одного календарного года.

Владелец лицензии обязан не позже следующего рабочего дня после дня окончания срока действия лицензии перечислить остаток валютных ценностей со счёта, открытого за пределами Украины на собственный счёт, открытый в уполномоченном банке, который отмечен в лицензии, и/или снять валютные ценности со счёта и ввезти их в Украину.

3. Декларирование доходов, полученных за пределами Украины.

Требования об обязательном декларировании валютных ценностей и имущества, принадлежащих резиденту Украины и находящихся за её пределами, установлено в п.1. ст.9 Декрета о валютном регулировании. Но такой порядок декларирования разработан только для субъектов предпринимательской деятельности. Одновременно с этим следует учитывать, что для соблюдения норм Налогового кодекса Украины сведения об имуществе необходимо включать в декларации о доходах физического лица – резидента Украины.

Резидент Украины может приобрести недвижимость за границей в качестве подарка от гражданина другой страны. Поэтому важно учесть пункт 174.6 Налогового кодекса Украины, который предусматривает, что подарки между резидентами и нерезидентами (подаренные средства, имущество, имущественные или неимущественные права, стоимость работ, услуг) облагаются налогом по ставке 17%, так как в нашем случае их стоимость превышает 10 размеров минимальной заработной платы и дарение не осуществляется между родственниками первой степени родства.

Так же, при использовании схемы, в которой для приобретения недвижимости используются средства, полученные за пределами Украины за выполнение каких-либо услуг или работ, такие суммы подлежат декларированию и налогообложению налогом на доходы физических лиц. Размер налога будет составлять от 15 или 17 процентов от сумы дохода в зависимости от его размера. Декларация же подаётся один раз в год, до 01 апреля того года, который следует за годом, в котором получен доход.

А теперь вернёмся к нашему главному вопросу, ответ на который интересует каждого: «Как можно осуществить инвестицию и при этом уменьшить налогообложение?» В целом, для законного осуществления такого рода действий с минимизацией расходов предложим вам несколько таких схем:

Первая схема

Суть данной схемы заключается в том, что покупать недвижимость за рубежом мы будем путём инвестирования за границу. Согласно законодательству Украины, резидент, который желает приобрести такую недвижимость, должен получить лицензию Национального банка Украины (ст.5 Декрет КМУ «О системе валютного регулирования и валютного контроля» от 19.02.1993г. № 15-93). Порядок получения данной лицензии регулируется Инструкцией НБУ «О порядке выдачи индивидуальных лицензий на осуществление инвестиции за рубеж» от 16 марта 1999 года № 122, и расписан выше.

Если пойти таким путём, то это, конечно, займёт достаточно времени и усилий, затраченных на то, чтобы собрать все необходимые документы. При использовании данной схемы вам не придётся переживать по поводу своего имущества (сохранности) и скрывать его от контролирующих органов, так как этот процесс является законным и соответствует действующим нормам права. Данная схема является полностью прозрачной и не таит в себе никаких подвохов: деньги поступают за рубеж путём банковского перевода, так что бояться за будущую уплату каких-либо штрафов в данном случае не придётся.

В некоторых странах возможность в будущем получить вид на жительство страны допускается только при соблюдении процедуры инвестирования. Но этот момент надо согласовывать уже с юристами страны нахождения имущества.

Вторая схема

Ещё одним способом приобретения недвижимости за рубежом является открытие валютного счёта в банке страны нахождения недвижимости, в нашем случае это будет Турция. В данном случае необходимо учесть, что для открытия такого счёта необходимо получать индивидуальную лицензию Национального банка Украины, что предусмотрено ст.5 Декрета КМУ «О системе валютного регулирования и валютного контроля» от 19.02.1993г. № 15-93, механизм её получения указан нами выше.

Но на использование открытого валютного счёта за пределами территории Украины даже с учётом того, что на его открытие получена лицензия, есть свои ограничения. Так, владелец счета не сможет самостоятельно осуществить перевод средств на свой счёт за пределами Украины, поскольку в данном случае такой перевод будет считаться инвестированием, что, в свою очередь, требует получения лицензии НБУ на осуществление инвестиций за рубеж.

Данную схему в полной мере – без возможности наступления неблагоприятных последствий – можно использовать в том случае, если вы имеете источник дохода за пределами Украины. При этом средства накапливаются на вашем счёте, который открыт на основании лицензии НБУ. В таком случае средства со счёта могут быть использованы для приобретения недвижимости за пределами Украины, причём совершенно не обязательно в стране открытия счёта, поскольку такое приобретение не будет считаться инвестированием. Так же необходимо учесть, что при получении каких-либо средств за пределами Украины, они подлежат декларированию в Украине, к тому же, с таких средств уплачивается налог на доходы физических лиц.

Второй вариант использования валютного счета за пределами Украины сопряжён с определёнными рисками, а именно:
счёт за пределами Украины можно открыть, не получая индивидуальной лицензии НБУ, при этом контролирующим органам будет сложно официально, да ещё и без дополнительной «специальной информации», получить сведения о наличии такого счёта. Деньги на счёт могут вноситься вами непосредственно в той стране, где он открыт. При этом они перемещаются через территорию Украины наличными в случае поездки в страну, где открыт счёт, или на банковской карте.

Повторимся, поскольку вторая часть данной схемы рискована, применять ли её – решать только вам.

Третья схема

Провести сделку покупки недвижимости можно через оффшорную структуру-посредника, то есть, через траст. Участниками такого траста являются:
- Сеттлор – это владелец денежных средств,
- Трасти – это доверенные лица, которым Сеттлор вверяет свои деньги и которые обязаны распорядиться вложенными средствами, в данном случае приобрести недвижимость, указанную Сеттлором, для выгоды Бенефициара, то есть того, кто хочет купить такую недвижимость. Бенефициаров, как правило, указывает сам Сеттлор. Сеттлор и Бенефициар могут быть одним и тем же лицом.

Для этого нужно будет оформить договор доверительного управления (траст), после чего компания за определённый процент вложит деньги клиента в нужную недвижимость. По сути, здесь возникает главный вопрос: кто же является владельцем этого имущества? По закону, после покупки такой недвижимости она регистрируется на Трасти и по документам является его собственностью. При этом, после покупки недвижимости и регистрации на Сеттлора выписывается доверенность на полное управление и распоряжение приобретённой недвижимостью, в том числе с правом продажи, дарения и т.д. В договоре важно предусмотреть момент прекращения действия траста, после чего недвижимость переходит во владение Бенефициара.

В данном случае также необходимо учесть, что средства, которые будут вноситься в траст, не могут быть перечислены с территории Украины на счет оффшорной структуры-посредника, поскольку такой перевод средств может считаться инвестированием. Поэтому средства, которые вносятся в траст, перемещаются через территорию Украины наличными (на банковской карте) в случае поездки в страну, где открывается траст.

Преимуществами приобретения недвижимости таким способом является то, что так вы сможете скрыть факт покупки такой недвижимости от контролирующих органов Украины, вам не придётся получать никаких разрешительных документов и лицензий, об этой покупке без вашего согласия не узнают посторонние лица, поскольку невозможно выяснить имена учредителей и Бенефициаров.

Четвёртая схема

Покупать недвижимость за рубежом по такой схеме очень просто, но в тоже время — очень рискованно, так как её осуществление не в полной мере соответствует нормам законодательства Украины, поэтому выбирать только вам. Суть такой операции в следующем:
- необходимую сумму денег каким-то способом перевозим за границу, то есть в Турцию,
- потом покупаем там дом или другую недвижимость и пользуемся ею до того момента, пока об этом не узнают контролирующие органы.

Казалось бы, всё так просто, да и по времени совершения процедур привлекательно, но не надо забывать, что таким механизмом покупки недвижимости нарушаются нормы валютного законодательства Украины и другие нормы, что, соответственно, повлечет ответственность за их нарушение, а какую именно ответственность – смотрите в соответствующем разделе ниже.

Также стоить заметить, что если покупать недвижимость за рубежом законным путём, то в некоторых странах будет возможно сразу получить вид на жительство, но при данной схеме приобретения недвижимости такой возможности может и не быть, этот момент надо уже уточнять у юристов тех стран, где покупается недвижимость.

Пятая схема

Данная схема основана на том, что недвижимость получается гражданином Украины по договору дарения. Поскольку для проведения процедуры дарения не предусмотрено получение индивидуальной лицензии Национального банка Украины (согласно п.4 ст.5 Декрета КМУ «О системе валютного регулирования и валютного контроля»), то с помощью данной схемы можно приобретать в собственность недвижимость без дополнительных разрешительных документов.
Суть такой схемы в следующем:
- собственником недвижимости является доверенное лицо, не являющееся гражданином Украины, которое обязуется купить эту недвижимость и сразу же подарить её вам,
- так как за получение подарков в Украине предусмотрена уплата налога с доходов физических лиц, то при заключении договора дарения нужно сделать так, чтобы цена недвижимости была оценена как можно ниже.

Нами уже указывалось выше, что в Украине подарок будет облагаться налогом на доход физических лиц. Ставка налога будет составлять 17% от стоимости недвижимости, но здесь обязательно надо учесть ещё один момент – облагаются ли налогом подарки в той стране, где вы его получили. Существуют конвенции Украины с другими странами, которые запрещают двойную уплату налогов с одного и того же полученного дохода, в таком случае (при наличии Конвенции), нужно посмотреть, в какой стране такой налог будет меньше, и уплатить его там. Если налог будет уплачен в стране приобретения недвижимости, и его размер будет меньше, чем на территории Украины – разницу в налоге необходимо будет доплатить. При этом уплаченный налог может быть засчитан в счет уплаты налога в Украине только лишь при условии наличия Конвенции об устранении двойного налогообложения, а также доказательств уплаты такого налога в стране приобретения недвижимости.

В любом случае вопрос налогообложения обязательно нужно учесть, а лучше заранее проконсультироваться у юристов той страны, где находится недвижимость.

Если говорить о Турции, то между Украиной и Турецкой республикой существует Соглашение «Об устранении двойного налогообложения и предупреждении налоговых уклонений относительно налогов на доход и имущество» от 16.01.1998г., которым налог с получения подарков не предусмотрен. В ст.21 Соглашения указано, что все остальные неперечисленные в Конвенции доходы облагаются только в Турции. Так что, если в Турции нет такого налога, то налог уплачиваться будет только в Украине по ставке 17 % от стоимости недвижимости. При наличии же такого налога в Турции, он будет уплачиваться только там, при этом он должен быть зачислен как уплата налога и в Украине.

Данная схема является полностью законной, поэтому не нужно будет бояться налоговых органов, да и пользоваться недвижимостью можно абсолютно спокойно.

Ответственность за нарушение валютного законодательства

Осуществление покупки недвижимости за рубежом резидентами Украины с нарушением соответствующего законодательства тянет за собой уплату штрафа в размере, эквивалентном сумме указанных валютных ценностей, что предусмотрено ч.2 п.2. ст.16 Декрета КМУ «О системе валютного регулирования и валютного контроля». Эта сумма пересчитывается в валюту Украины по обменному курсу Национального банка Украины на день таких операций.

Постановление Национального банка Украины № 49 от 08.02.2000 года «Об утверждении Положения о валютном контроле» предусматривает следующие виды ответственности за нарушение валютного контроля:
- п.2.2 Постановления – осуществление резидентами и нерезидентами операций с валютными ценностями, требующих получения лицензии Национального банка, без получения индивидуальной лицензии Национального банка влечет за собой наложение штрафа в сумме, эквивалентной сумме указанных валютных ценностей, пересчитанной в валюту Украины по официальному курсу гривны к иностранным валютам, установленному Национальным банком на день осуществления таких операций.
- Ответственность также закреплена статьей 1622 Кодекса Украины об административных правонарушениях и предусматривает, что незаконное открытие или использование за пределами Украины валютных счетов физических лиц, совершённое гражданином Украины, постоянно проживающим на её территории, влечёт наложение штрафа от пятисот до одной тысячи необлагаемых минимумов доходов граждан.

Tags: Анталья, Апарты, Продажа апартов, Продажи - Оранж, Турция, Турция - Аланья
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Марафон в Измире 2021, личный рекорд

    После Ранатолии я испытывала отчасти разочарование. И марафоном, и собой. И еще досаду. Сделала кучу выводов. Но как только увидела, что через месяц…

  • Как у нас дела

    Сегодня уже, наконец, смогла побегать и получить удовольствие от процесса, в том смысле, что дыра в моем сердце уже не затмевает собой все остальное.…

  • Кино

    Фильмы: 1. Мавританец. Реальная история об одном из узников Гуантанамо. Очень сильно. Великолепная игра Тахара Рахима и Джоди Фостер. Смотреть…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 1 comment